Affittuario: tutto ciò che devi sapere


Stai pensando di prendere casa in affitto? Oppure vuoi locare una tua proprietà? Per non incorrere in sconvenienti disguidi tra le parti, ti suggeriamo di leggere questa mini-guida con tutto ciò che c’è da tenere in conto nel rapporto tra locatario e affittuario.

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Prima di proseguire, è necessario specificare che secondo il Codice Civile, ci si riferisce all’affitto come verbo propriamente adoperato per i terreni o locali commerciali. Mentre il termine giusto per il contratto che si stipula tra due parti con destinazione d’uso di una casa, è quello di locazione.

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Affittuario: diritti e doveri

È la persona che, una volta firmato il contratto di locazione, abiterà la casa o godrà della proprietà locata. Di norma, al conduttore (ossia l’affittuario) spettano le spese inerenti all’uso proprio dell’immobile: acqua, pulizia, riscaldamento, energia elettrica ma anche spese di spurgo dei pozzi neri e – laddove ci fossero – spese di portineria e ascensore. A volte per la portineria, si fa un’eccezione: la spesa viene divisa con il proprietario di casa, con il quale si è precedentemente accordati.


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Reaching For A Home

Il conduttore ha diritto di partecipare alle riunioni di condominio durante le quali può votare e prendere decisioni importanti sulla manutenzione e sulla gestione dei servizi condominiali. Sembrerebbe superfluo dirlo, ma tra i doveri dell’affittuario c’è quello di pagare il canone di locazione ad ogni scadenza. Una volta scaduto il contratto, l’inquilino dovrà consegnare i locali esattamente nelle stesse condizioni in cui si trovavano quando gli sono stati affidati.

Qualora risultassero danni ingenti o cambiamenti radicali, è dovere e compito dell’affittuario di ripristinare le condizioni iniziali del posto. A questo proposito, consigliamo di scattare delle fotografie e girare dei video prima di mettere piede nella casa. Questo accorgimento tutela entrambe le parti.

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Quando un inquilino entra nell’immobile, può pretendere che la casa locata gli sia consegnata in condizioni perfette. Nel caso in cui ci fossero difetti o vizi rilevati dal conduttore, questo può chiedere una riduzione del canone da corrispondere o anche la scissione del contratto di locazione.

A questo punto, qual è il comportamento corretto del locatore? Egli dovrà risarcire all’inquilino i danni derivati dai guasti dell’immobile come ad esempio avarie dovute dalla realizzazione della casa con l’uso di materiali non idonei.

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Il locatario

È il proprietario dell’immobile. A lui spetta il dovere di consegnare il locale in perfette condizioni e anche tutte le copie delle chiavi. Questo perché da contratto, quando si loca, si cede completamente la disponibilità dei locali.

In caso contrario, l’affittuario può godere del diritto di cambiare la serratura. Al termine del contratto, il conduttore ha due possibilità: o ripristinare la serratura originaria oppure consegnare a sua volta tutte le copie delle chiavi a disposizione. Se l’affittuario non dovesse corrispondere il canone mensile, il proprietario potrà ottenere il pagamento – oltre ad interessi di mora e/o risoluzione del contratto –  dall’inquilino per vie legali.span

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Tipologia di locazione

Il mercato immobiliare italiano offre diversi tipi di contratto per le locazioni. Ad esempio, ricordiamo la locazione a canone libero: è un contratto in cui le parti scelgono liberamente il canone. Quindi entrambi possono concordare o comunque proporre una cifra.

La durata di questo tipo di contratto è di minimo quattro anni ma una volta scaduti questi si rinnovano obbligatoriamente per un altro quadriennio. Se c’è la volontà di scindere il contratto, si deve dare disdetta sei mesi prima. In caso contrario si andrà avanti automaticamente di quattro anni in quattro anni. Dopo il primo quadriennio il locatore può disdire ma deve fornire motivi legali.

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Altra tipologia è quella a canone concordato, un contratto fissato secondo un modello ministeriale. Per questo tipo di contratto, la durata è minore: tre anni la prima scadenza, poi si rinnova per altri due anni automaticamente.

Anche in questo caso la disdetta deve avvenire sei mesi prima. Altrimenti andrà a rinnovarsi automaticamente ogni triennio. Questo contratto è vantaggioso perché il locatore non può modificare il canone di locazione.

In caso di studenti, questi possono cercare casa con un contratto apposito. Questa tipologia implica una durata semestrale minima e un massimo di 36 mesi. In caso di disdetta, all’occorrenza basta dichiararlo almeno un mese prima e non oltre un trimestre.

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Mentre per i lavoratori in trasferta, vi è una locazione apposita detta ad uso transitorio. Questo contratto dura minimo un mese e massimo diciotto, non rinnovabili. Nel contratto si dichiara che le necessità del conduttore sono particolari e temporanee. Potrebbe essere l’ideale anche come soluzione per i lavoratori con un contratto a scadenza determinata, perchè è possibile disdire in ogni momento senza dare preavviso.

Per l’affittuario, in linea generale, il contratto con cedolare secca è la soluzione più vantaggiosa. Infatti, questa tipologia fa sì che il canone di locazione resti bloccato per tutta la durata del contratto.  Altro vantaggio è che con la cedolare secca chi si fa carico delle spese di registro e imposte di bollo è il locatore.

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La caparra

Solitamente si versa una caparra iniziale che copre eventuali danni ai beni della casa o all’immobile stesso. Si tratta generalmente di tre o quattro mensilità che saranno restituite totalmente alla fine del contratto di locazione – ovviamente se non ci sono ritardi con i pagamenti.

Il locatore è libero di scegliere la forma di pagamento che preferisce ma invitiamo a richiedere sempre fattura o a conservare le ricevute di pagamento per non incorrere in problemi. È importante tenere traccia sia degli accordi presi che di eventuali fatture, mai basarsi su promesse esclusivamente verbali.

Ultimo accorgimento prima di prendere casa: verificate sempre che per le utenze ci sia stato il cambio di nominativo poiché a volte si ritarda nei pagamenti proprio per questi piccoli errori. Bene, ora conosci tutto ciò che riguarda la locazione di un immobile.

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Ilaria Rita Iannone

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