Trasformare locale da C1 ad appartamento: tutto quello che devi sapere

Paola Palmieri
  • Dott. in Scienze della Comunicazione

Se hai una vecchia bottega o un negozio e vuoi trasformarlo in un appartamento sei nel posto giusto. In quest’articolo proveremo a rispondere a un bel po’ di domande: quando è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso? Quali i permessi necessari, i tempi e i costi. Vediamo insieme come trasformare locale da C1 ad appartamento. 

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Per prima cosa è bene chiarire che si tratta di un’operazione piuttosto complessa di cui vanno studiate le dinamiche per non incorrere in inutili rompicapo quando sarà troppo tardi. Un’operazione insomma da non prendere sotto gamba ma, seguendo il giusto iter, sarà una strada tutta in discesa: percorriamola insieme.

Partiamo da un primo step: parliamo di C1 ovvero di una categoria catastale che, in questo caso, si riferisce a locali adibiti ad uso commerciale. Se ne volessimo cambiare destinazione d’uso? Prima di tutto si chiede il “permesso” al Comune (settore urbanistica) e poi si definisce la parte fiscale, quindi, quante tasse bisogna pagare al catasto. Chiarito questo siamo pronti ad affrontare l’argomento nello specifico.

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Di cosa parliamo

Trasformare locale da C1 ad appartamento vuol dire convertire un immobile da una tipologia ad un’altra, cambiandone la finalità di utilizzo. Sostanzialmente sono tre le categorie di destinazione d’uso più frequenti:

  1. residenziale (abitazione)
  2. commerciale (ufficio)
  3. industriale (laboratorio, capannone, ecc.).

Questo cambiamento si rende necessario ogni qualvolta si ha intenzione di trasformare l’uso di un locale anche senza opere edilizie ma solo formalmente. Nel nostro caso parliamo di un cambio di destinazione d’uso da uso commerciale a residenziale: trasformare un negozio in abitazione prevede una precisa richiesta da fare senza la quale priveremmo il catasto di un’utile informazione e saremmo soggetti a sanzioni previste dalla normativa vigente. In gergo tecnico la verifica di questo cambiamento ad opera degli addetti comunali si chiama DOCFA.

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Quali le destinazioni d’uso rilevanti

L’insieme delle finalità di utilizzo sono raggruppate dalla normativa in 5 categorie in cui ricadrà il tuo stesso immobile. Impariamo a conoscerle:

  1. residenziale: quando la superficie dell’unità è adibita ad uso abitativo.
  2. turistico-ricettiva: alberghi, campeggi, ostelli e altre attività extra-alberghiere.
  3. produttiva e direzionale: banche, uffici privati o studi professionali ovvero ogni attività destinata alla produzione di beni e servizi.
  4. commerciale: negozi e attività varie, bar, pub, ristoranti.
  5. agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: campi coltivati, allevamento, forestazione, pascoli, colture floro-vivaistiche, agriturismi, ecc.

Per cambio di destinazione d’uso rilevante si intende il passaggio ad una diversa categoria funzionale, all’interno della stessa categoria non è un mutamento di tipo rilevante.

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Come presentare domanda: SCIA o Permesso di costruire?

In effetti per presentare correttamente la domanda abbiamo due possibilità:

  1. SCIA ovvero Segnalazione Certificata di Inizio Attività: si tratta di una comunicazione da fare qualora al cambio di destinazione d’uso non corrispondano modifiche strutturali. In pratica quando il cambio è formale e non prevede interventi murari. In alcuni regolamenti comunali inoltre è prevista ancora la compilazione della DIA (Denuncia di Inizio Attività).
  2. Permesso di Costruire cioè quando il cambio di destinazione d’uso è accompagnato da interventi edilizi. 5 i tipi:
  • manutenzione ordinaria
  • manutenzione straordinaria
  • restauro o risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia
  • nuova costruzione.  

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Permessi necessari

Se ti stai chiedendo, per non incorrere in sanzioni anche elevate, quali siano i permessi necessari ti anticipiamo che devi sempre verificare le condizioni del Piano Regolatore generale del Comune (ora Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico). Esso stabilisce quali sono gli immobili soggetti a vincoli e quali gli interventi consentiti.

Altro ostacolo può essere rappresentato dal regolamento condominiale. Il cambio di destinazione d’uso non avrà il permesso di realizzarsi qualora la maggioranza voti contro. Tieni sempre a mente, infine, che vanno rispettate sempre le norme igienico-sanitarie:

  • rapporto aero-illuminante
  • altezza minima 
  • ricambi d’aria
  • impianti.

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Quali i tempi

Abbiamo parlato di procedure e norme da rispettare ma quali i tempi? Dobbiamo fare i conti con i tempi di gestione da parte del Comune. Dovremo recarci lì o delegare un professionista a reperire, ritirare e preparare tutta la documentazione necessaria al cambio di destinazione d’uso.

Questa la parte più complicata, risolta la quale una volta presentata la SCIA i lavori possono iniziare anche il giorno dopo. L’ok per il permesso di costruire, invece, ha tempi un po’ più lunghi: circa due mesi.

Orologio

Trasformare locale da C1 ad appartamento: i costi

Tra le voci di spesa da calcolare ci sono innanzitutto gli oneri di urbanizzazione. Anche se non fai dei lavori l’immobile avrà un carico urbanistico diverso il che si traduce in una differenza di consumi di acqua, di luce, di uso del parcheggio e molto altro ancora. Quantificarlo tuttavia non è semplice in quanto varia da Comune a Comune. A questi si sommano i costi per interventi edili e sta a te valutare quale sia l’impresa migliore e infine, l’onere dei professionisti.

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Trasformare locale da C1 ad appartamento: immagini e foto

Rivolgiti sempre ad un professionista del settore per la compilazione della Scia: ingegnere, geometra o architetto se, invece, hai bisogno di interventi edili rivolgiti ad un’impresa che saprà consigliarti al meglio. In ultimo sfoglia alcune immagini che ti proponiamo di seguito per capire al meglio come trasformare locale da C1 ad appartamento: tanti spunti in più!